도시저소득주민이 집단으로 거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후· 불량건축물이 과도하게 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비사업의 하나이다.
주거환경개선사업은 구 「도시저소득 주민의 주거환경개선을 위한 임시조치법」에 의해 주거환경정비사업으로 추진되었으나, 2003년 「도시 및 주거환경정비법」으로 통합되면서 정비사업의 한 종류로 정의되고 있다.
다음 각 호의 1에 해당하는 지역
주거환경개선사업은 공람공고일 현재 해당 정비예정구역안의 토지등 소유자의 2/3 이상의 동의와 세입자세대수 과반수의 동의를 각각 얻어 시장·군수가 직접 시행하거나 주택공사 등의 공공시행자가 시행하게 되며, 세입자의 세대수가 토지등 소유자의 1/2 이하인 경우 등 대통령령이 정하는 사유가 있는 경우에는 세입자의 동의절차를 생략 할 수 있다.
주거환경개선사업은 다음에 해당하는 방법에 의해 시행한다.
국토교통부장관은 주택수급의 안정과 저소득 주민의 입주기회를 확대하기 위하여 정비사업으로 건설하는 주택에 대하여 「도시 및 주거환경정비법 시행령」으로 정하는 범위 안에서 주택별 건설비율을 정하여 고시 할 수 있으며, 사업시행자는 고시된 내용에 따라 주택을 건설하여야 한다. 이 경우 국토교통부장관은 지역별 특성을 고려하여 다음 각 호의 사항을 지역별로 구분하여 고시할 수 있다.
도시 및 주거환경 정비법 제2조 정의
도시 및 주거환경 정비법 제6조 의 정비사업의 시행방법
도시 및 주거환경 정비법 제7조 의 주거환경개선사업의 시행자
도시의 위생적이고 쾌적한 환경 확보 및 도시미관과 토지이용의 효율을 높이기 위해 가로구역(도로로 둘러싸인 일단의 지역)을 단위로 하여 건축물의 최고 높이를 제한하는 지역을 말한다.
「건축법」에 의해 지정되는 가로구역별 최고높이 제한지역은 도로로 둘러싸인 일단의 지역에 대해 도시관리계획 등의 토지이용계획, 당해가로구역이 접하는 도로의 너비, 당해가로구역의 상·하수도등 간선시설의 수용능력, 도시미관 및 경관계획, 당해도시의 장래 발전계획 등을 고려하여 지정하며, 각 가로구역별 여건에 맞추어 주위 환경과 조화를 이루는 건축을 유도하여 바람직한 도시경관을 조성하는데 지정 목적이 있다.
가로구역별 최고높이 제한지역의 지정을 통한 높이관리는 기존의 도로사선(斜線)에 의한 높이제한을 합리적으로 대체하고 있으며 일조권(日照權)에 의한 높이제한을 보완하는 제도이다.
또한 허가권자가 상기 사항을 고려하여 지방건축위원회의 심의를 거친 경우에는 가로구역의 최고높이를 완화할 수 있도록 규정하여 공익에 필요한 경우 최고높이규제를 완화할 수 있도록 하고 있으며, 동일한 가로구역 내부에서도 높이제한을 다르게 정할 수 있도록 함으로써 기존의 도로사선제한에 의한 높이제한 보다 합리적인 건축물 높이 관리가 가능하게 된다.
이러한 가로구역별 최고높이는 필요시 지방자치단체의 조례에 세부사항을 정하도록 하고 있으며 「서울특별시 건축조례」에서 최초로 규정되었다.
| 건축물의 높이제한 |
건축물의 안전과 일조, 채광, 통풍 등 위생적이고 쾌적한 환경 확보 및 도시미관과 토지이용의 효율을 위해 관련법규에서는 건축물의 높이를 다음과 같이 제한하고 있다.
건축물의 높이제한은 도시계획상 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」을 통해 용도지역(건폐율, 용적률)에 의한 높이제한을 기본으로 하며 용도지구(최고·최저 고도 지구) 지정에 의해 이를 완화 또는 강화하게 된다. 더불어 실제 건축에 있어서는 개별 건축물의 안전 및 일조 등 보다 구체적인 쾌적성과 미관을 확보하고 토지 이용의 효율을 위해 추가적으로 건축물의 세부적인 높이제한 사항을 규정하고 있다. |
|---|---|
| 사선에 의한 높이제한[斜線制限] | 일조(日照)·채광(採光)·통풍·미관 등의 도시환경을 고려하기 위해 건축물과 도로 및 인접지와의 경계선 등에서 그은 일정한 사선(지면으로부터 비스듬하게 그어 올라가는 경사선) 이내로 건축의 높이를 제한하는 것을 말한다. 사선에 의한 높이 제한 조항은 2014. 5. 28. 「건축법」 개정 시 삭제되었다. |
건축법 제60조 건축물의 높이제한
국토관리 등을 위하여 특히 필요한 경우 허가권자의 건축허가나 이미 건축허가를 받은 건축물의 착공을 일정 기간 동안 제한하는 지역이다.
건축허가 및 착공제한지역은 「건축법」에 의하여 국방·문화재보존·환경보전 등다양한 목적으로 지정 될 수 있으나 주로 도시지역에서 도시계획상 개발예정지에 신축건물이 난립하는 것을 막기 위한 목적으로 지정된다.
국토교통부장관이나 시·도지사가 건축허가 및 착공제한지역을 지정하는 경우 제한목적, 기간, 대상 건축물의 용도, 구역의 위치, 면적, 경계 등의 상세한 사항을 허가권자에게 통보하고 허가권자는 즉시 이를 공고하여 일반이 알 수 있게 해야 한다.
건축허가 및 착공제한지역의 건축허가 및 착공 제한기간은 지정 후 2년 이내이며 1회에 한하여 1년 이내의 범위에서 연장할 수 있다.
건축법 제18조 건축허가 제한 등
도시계획 상 공익을 위해 특히 필요하다고 인정되는 지역에 대한 개발행위의 허가를 제한하기 위해 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의해 지정하는 지역을 말한다.
개발행위허가 제한지역을 지정하는 경우는 다음과 같다.
개발행위의 제한기간은 한차례 3년 이내이며, 제3호 내지 제5호에 해당하는 지역에 대해서는 한차례만 2년 이내의 기간 동안 연장할 수 있다. 개발행위허가제한지역을 지정할 때는 반드시 제한지역·제한사유·제한대상행위 및 제한기간을 미리 공고하여야 한다.
[ ※ 개발행위허가 ]
건축물의 건축 또는 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 토석의 채취, 토지분할(건축물이 있는 대지 분할 제외), 녹지지역·관리지역·자연환경보전지역 안에 물건을 1개월 이상 쌓아놓는 행위 등 개발행위를 위해서는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의에 따라 특별시장·광역시장·시장 또는 군수의 허가를 받아야 하며 이를 개발행위허가라 한다.
국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제63조 개발행위허가의 제한
국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제60조 개발행위허가의 제한